Inwestowanie w nieruchomości od lat jest synonimem stabilności. To ten rodzaj inwestycji, o którym mówi się: „ziemia nie zbankrutuje”. Ale czy w 2025 roku to nadal prawda? Czy nadal nieruchomości generują wysokie przychody? Rynek nie jest już tym samym bezpiecznym schronieniem, co dekadę temu. Ceny mieszkań rosną wolniej, rentowność najmu spada, a kredyty znów stają się bardziej dostępne.
Zatem — czy inwestowanie w nieruchomości nadal się opłaca? Odpowiedź brzmi: to zależy. Przed podjęciem decyzji o inwestowaniu warto dokładnie przeanalizować czynniki wpływające na wartość nieruchomości.
Przyjrzyjmy się temu dokładnie. Nieruchomości uchodzą za stabilne aktywa, szczególnie w czasach niepewności gospodarczej. Inwestowanie w nieruchomości jest często rozważane jako alternatywa dla inwestycji na rynkach finansowych.
Dlaczego Polacy tak kochają nieruchomości?
Nie jest tajemnicą, że Polacy mają ogromne zaufanie do „cegieł”. W badaniu CBOS z 2024 roku aż 67% respondentów uznało nieruchomości za najbezpieczniejszy sposób lokowania kapitału. Powody są proste:
- nieruchomość można zobaczyć i dotknąć — to realny, fizyczny majątek,
- w długim terminie zwykle zyskuje na wartości,
- można zyskać na sprzedaży nieruchomości,
- można czerpać z niej regularny dochód z najmu.
Warto podkreślić zalety inwestowania w nieruchomości, takie jak bezpieczeństwo, stabilność oraz potencjał wzrostu wartości w dłuższej perspektywie. Ten sposób myślenia ma swoje korzenie w historii – w nieufności do giełdy i produktów finansowych. Po transformacji gospodarczej lat 90. i kilku kryzysach bankowych, wielu Polaków uznało, że lepiej „kupić mieszkanie i mieć coś swojego”, niż trzymać środki na koncie. Przy zakupie mieszkania warto zwrócić uwagę na lokalizację, stan techniczny oraz czynniki finansowe, co pozwala podjąć świadomą decyzję inwestycyjną. Dla wielu Polaków kupno mieszkania na własność lub w celach inwestycyjnych to decyzja podejmowana z myślą o długoterminowych korzyściach.
Ale dziś rynek nieruchomości nie jest już tak jednoznaczny — choć warto inwestować w nieruchomości, należy to robić świadomie.
Co dzieje się na rynku nieruchomości w 2025 roku? Inwestowanie w nieruchomości
W 2024 roku rynek mieszkaniowy w Polsce wyhamował. Po dynamicznych wzrostach z lat 2021–2023 (napędzanych inflacją, tanim kredytem i rządowym „Bezpiecznym Kredytem 2%”) ceny mieszkań ustabilizowały się. Jednym z czynników wpływających na ceny nieruchomości są rosnące koszty budowy, które wymuszają na deweloperach i inwestorach dostosowanie strategii zakupowych.
Z danych Otodom Analytics i NBP wynika, że:
- w I kwartale 2025 roku średnia cena m² w dużych miastach wynosiła ok. 15,4 tys. zł,
- dynamika wzrostu cen spadła poniżej 2% r/r,
- liczba nowych inwestycji deweloperskich spadła o 8% r/r,
- a popyt na wynajem wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie (głównie dzięki studentom, uchodźcom i pracownikom z zagranicy).
Deweloperzy oferują liczne promocje, aby przyciągnąć kupujących na rynku pierwotnym, co ma na celu zwiększenie sprzedaży w warunkach rosnącej konkurencji i stabilizacji rynku.
Na rynku mieszkaniowym widoczne są różnice pomiędzy rynkiem pierwotnym a rynkiem wtórnym – na rynku pierwotnym dostępność nowych mieszkań bywa ograniczona, a ceny często są wyższe, natomiast rynek wtórny oferuje większy wybór, ale wymaga często dodatkowych nakładów na remonty.
Oznacza to jedno: mieszkania przestają drożeć w takim tempie jak wcześniej, ale wciąż stanowią stabilne aktywo — zwłaszcza w długiej perspektywie. Zainteresowanie inwestorów utrzymuje się na wysokim poziomie, co wpływa na stabilność i potencjał wzrostu rynku nieruchomości.
Jak policzyć realny zysk z inwestycji?
Najczęściej inwestorzy popełniają błąd, patrząc tylko na cenę zakupu i miesięczny czynsz z najmu. Tymczasem liczy się realna stopa zwrotu netto, czyli:
(Przychód z najmu – koszty) / całkowity koszt inwestycji.
Weźmy przykład:
- Mieszkanie kupione za 650 000 zł.
- Wynajem za 3 500 zł miesięcznie.
- Koszty (czynsz, remont, podatki, ubezpieczenie) – ok. 700 zł miesięcznie.
Zysk roczny: (3 500 – 700) × 12 = 33 600 zł. Realna stopa zwrotu: 33 600 / 650 000 = 5,16% brutto.
Po opodatkowaniu (ryczałt 8,5%) to ok. 4,7% netto. To więcej niż przeciętne oprocentowanie lokaty (ok. 4,2% w 2025 r.), ale mniej niż potencjalny zwrot z funduszy ETF czy obligacji indeksowanych inflacją.
Warto pamiętać, że rentowność inwestycji zależy także od warunków finalizacji całej płatności oraz wysokości wkładu własnego. Możliwość odsprzedaży mieszkania w odpowiednim momencie może znacząco wpłynąć na końcowy zysk.
A teraz uwaga: jeśli mieszkanie kupiono na kredyt, zysk może spaść do 1–2%, a przy wzroście stóp procentowych nawet do zera. W przypadku finansowania zakupu za pomocą kredytu hipotecznego, należy dokładnie przeanalizować warunki umowy i koszty obsługi długu.
Korzystanie z narzędzi analitycznych pozwala na podejmowanie trafniejszych decyzji inwestycyjnych.
Formy inwestowania w nieruchomości
Inwestowanie w nieruchomości wciąż cieszy się dużą popularnością, a zakup nieruchomości może przybierać różne formy, w tym zakup mieszkań na wynajem, flipowanie czy inwestowanie w grunty. W 2025 roku rynek oferuje wiele możliwości inwestycyjnych, nie tylko zakup mieszkania „na wynajem”. Kupno nieruchomości pozostaje jedną z podstawowych strategii inwestycyjnych, jednak kluczowe jest oparcie swoich działań na solidnych inwestycyjnych fundamentach, które zapewniają opłacalność i bezpieczeństwo inwestycji.
Warto również zwrócić uwagę na aktualne nisze inwestycyjne oraz unikalne segmenty rynku nieruchomości, takie jak grunty, mieszkania na wynajem, mikrokawalerki czy nieruchomości nadmorskie. Rozpoznanie i wykorzystanie tych nisz może znacząco zwiększyć szanse na sukces inwestycyjny w 2025 roku.
Klasyczny najem długoterminowy
Wynajem długoterminowy to stabilna i bezpieczna forma inwestycji w nieruchomości — zapewnia stałego najemcę, regularne wpływy oraz stabilność przychodów przy niewielkiej rotacji. Minusem są ograniczenia podatkowe i niższa stopa zwrotu (3–5%).
Najem krótkoterminowy (Airbnb, Booking)
Wyższe przychody, ale większe ryzyko — sezonowość, rotacja, konieczność zarządzania rezerwacjami to cechy wynajmu krótkoterminowego. Po pandemii rynek wrócił do formy, ale miasta (np. Kraków, Gdańsk) wprowadzają ograniczenia. Wynajmu krótkoterminowego dotyczą coraz bardziej restrykcyjne regulacje prawne, co wpływa na rentowność tej formy inwestycji.
Flipy
Kupno z rynku wtórnego, remont, szybka sprzedaż z zyskiem. Wymaga doświadczenia, znajomości rynku i chłodnej kalkulacji. Prowadząc bezpośrednie negocjacje z właścicielami, inwestorzy mogą uzyskać dostęp do wartościowych ofert trafiających bezpośrednio na rynek. Rentowność potrafi sięgnąć 15–25%, ale ryzyko błędu jest duże. Flipy często dostępne są również w czasie licytacji komorniczych. To sytuacje, dające możliwość przejęcia mieszkania za procent wartości mieszkania, co (nawet przy inwestowaniu w remont) znacznie zwiększa ostateczne przychody.
Grunty i działki
Zyskują na znaczeniu – szczególnie jako działki budowlane, które stanowią atrakcyjną formę inwestycji w kontekście urbanizacji i domów modułowych. Wraz z wprowadzeniem planów ogólnych i rozwojem planowania przestrzennego, działki budowlane zyskują na wartości. Małe ryzyko, ale długi horyzont zwrotu.
REIT-y i crowdfunding nieruchomości
Dla tych, którzy chcą inwestować bez zakupu fizycznej nieruchomości. W 2025 r. kilka polskich platform (np. Mzuri CFI, ShareSpace Investments) oferuje wejście już od 5 000 zł. Zwroty 6–8% rocznie, ale brak kontroli nad aktywem. Nowoczesne technologie, takie jak podstawowe narzędzie wspierające inwestorów oraz narzędzia analizującego zachowania użytkowników, ułatwiają podejmowanie decyzji inwestycyjnych na tego typu platformach.
Nieruchomości komercyjne – alternatywa dla mieszkań
Rynek nieruchomości to nie tylko mieszkania i domy – coraz większym zainteresowaniem inwestorów cieszą się nieruchomości komercyjne. Dla osób, które chcą uzupełnić własny portfel inwestycyjny o nowe aktywa lub zdywersyfikować źródła przychodów, inwestowanie w nieruchomości komercyjne może okazać się strzałem w dziesiątkę.
Wśród najpopularniejszych segmentów rynku nieruchomości komercyjnych znajdziemy biura, lokale handlowe, magazyny oraz obiekty przemysłowe. Każdy z tych typów nieruchomości oferuje inne możliwości i potencjalne zyski, a także różni się poziomem ryzyka i wymaganiami kapitałowymi. Warto podkreślić, że nieruchomości komercyjne generują wysokie przychody zwłaszcza wtedy, gdy są zlokalizowane w atrakcyjnych lokalizacjach i odpowiadają na aktualne potrzeby rynku.
Dla doświadczonych inwestorów, którzy potrafią trafnie ocenić potencjalny wzrost wartości nieruchomości oraz przewidzieć trendy na rynku nieruchomości, segment komercyjny może przynieść równie wysokie zyski jak tradycyjny wynajem mieszkań. Długoterminowe umowy najmu z firmami czy sieciami handlowymi zapewniają stabilność i przewidywalność przychodów, a możliwość dostosowywania strategii sprzedażowych do zmieniających się warunków rynkowych realnie podnosi kompetencje inwestorów.
Warto pamiętać, że inwestowanie w nieruchomości komercyjne wymaga nieco innego podejścia niż zakup mieszkania na wynajem – kluczowe staje się tu zrozumienie specyfiki danego segmentu rynku nieruchomości, analiza lokalizacji oraz ocena potencjalnych przychodów. Dla wielu inwestorów to właśnie nieruchomości komercyjne stanowią dziś atrakcyjną alternatywę, która pozwala skutecznie zminimalizować ryzyko związane z wahaniami cen nieruchomości mieszkaniowych.
Finansowanie inwestycji – gotówka czy kredyt?
To kluczowy dylemat. Najpopularniejszą formą finansowania zakupu nieruchomości jest kredyt hipoteczny, który dzięki zabezpieczeniu hipotecznemu oraz możliwości dostosowania warunków do potrzeb inwestora, stanowi elastyczne rozwiązanie zarówno dla osób kupujących mieszkanie na własne potrzeby, jak i dla inwestorów. Przy uzyskiwaniu kredytu hipotecznego istotne znaczenie ma wysokość wkładu własnego, który wpływa na warunki kredytowania oraz bezpieczeństwo całej transakcji.
W przypadku inwestycji gotówkowej inwestorzy mogą szybciej przejść do finalizacji całej płatności, co często przekłada się na sprawniejsze zakończenie transakcji i szybsze osiągnięcie zysku.
Inwestycja gotówkowa
Bezpieczna, ale ogranicza skalę. Zysk netto jest w pełni Twój, ale zamrażasz kapitał.
Inwestycja na kredyt
Pozwala działać z dźwignią finansową – zarabiasz cudzymi pieniędzmi. Jednak ryzyko rośnie, bo rata zależy od stóp procentowych.
W 2025 roku średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych (WIRON + marża) to ok. 7,1–7,5%, a więc nadal sporo.
Warto pamiętać: rentowność wynajmu powinna przewyższać koszt kredytu. W przeciwnym razie inwestycja będzie się „zjadać”.
Ryzyka, o których się rzadko mówi – Inwestowanie w nieruchomości
Inwestowanie w nieruchomości to nie tylko potencjalny zysk, ale też:
- ryzyko spadku wartości (np. lokalizacji, nadpodaż nowych mieszkań),
- pustostany – każdy miesiąc bez najemcy to strata,
- koszty remontów i utrzymania,
- zmiany podatkowe – np. likwidacja amortyzacji mieszkań na wynajem w 2024 r.,
- ryzyko regulacyjne – ograniczenia dla najmu krótkoterminowego,
- nieuregulowany stan prawny nieruchomości – przed zakupem należy dokładnie sprawdzić zapisy w księdze wieczystej, aby uniknąć problemów prawnych.
Mniej doświadczonych inwestorów mogą zaskoczyć nagłe zmiany na rynku oraz zmieniające się potrzeby rynku, co może prowadzić do nietrafionych decyzji inwestycyjnych.
W sytuacji, gdy podaż przewyższa popyt, ryzyko inwestycyjne rośnie – kluczowe staje się wtedy skupienie na jakości ofert, ich odpowiednim doborze oraz negocjacjach. Warto analizować mikro-rynki, poszukiwać okazji i stosować strategie pozwalające osiągać zyski mimo nadmiaru ofert.
Dlatego inwestorzy coraz częściej łączą nieruchomości z innymi aktywami – obligacjami, złotem, ETF-ami.
Jak inwestować mądrze – praktyczne wskazówki
- Nie kupuj emocjami.
Analizuj rynek, a nie modę. „Wszyscy inwestują” to nie strategia. - Dobra lokalizacja to 70% sukcesu.
Lepiej mniejsze mieszkanie w dobrej lokalizacji niż duży lokal na peryferiach. Dobra lokalizacja znacząco wpływa na wartość nieruchomości oraz jej potencjał inwestycyjny. - Analizuj wartość nieruchomości i korzystaj z raportów cenowych.
Wspieraj się narzędziami do tworzenia raportów cenowych, które pozwalają dokładnie ocenić wartość nieruchomości i przewidzieć trendy rynkowe. - Twórz sieć kontaktów.
Tworzenie sieci kontaktów ułatwia dostęp do atrakcyjnych ofert i daje przewagę na konkurencyjnym rynku. - Skutecznie planuj strategię wejścia.
Przemyślana i profesjonalnie opracowana strategia wejścia na rynek nieruchomości pozwala maksymalizować zyski i minimalizować ryzyko. - Policz każdy koszt.
Nie tylko zakup i remont, ale też podatek, ubezpieczenie, pustostany. - Zrób poduszkę finansową.
Minimum 3–6 miesięcy kosztów rat i utrzymania mieszkania. - Negocjuj.
Na rynku wtórnym ceny ofertowe i transakcyjne potrafią różnić się o 10–15%. - Nie bój się ekspertów.
Doradca finansowy, pośrednik, rzeczoznawca — często zaoszczędzą Ci więcej, niż kosztują.
Czy inwestowanie w nieruchomości nadal się opłaca?
Tak — ale nie każdemu i nie w każdej sytuacji.
W 2025 roku inwestowanie w nieruchomości przestaje być „łatwym zyskiem”. To dziś projekt, który wymaga analizy, strategii i świadomości finansowej. Inwestowanie w nieruchomości może być jednak skutecznym sposobem na budowanie i uzupełnienie własnego portfela inwestycyjnego, zwłaszcza w dynamicznie zmieniającym się rynku. Mieszkanie inwestycyjne, jako nieruchomość służąca celom zarobkowym, stanowi jedną z popularnych opcji, pozwalając na generowanie dochodu z wynajmu lub sprzedaży.
Zyski są stabilne, ale niższe niż kilka lat temu. Natomiast rynek wynajmu – zwłaszcza długoterminowego – wciąż ma ogromny potencjał, szczególnie w dużych miastach i w segmencie mieszkań 1–2-pokojowych. Doświadczeni inwestorzy potrafią lepiej wykorzystać potencjał rynku, świadomie budując i zarządzając własnym portfelem inwestycyjnym, co pozwala im osiągać stabilne zwroty nawet w okresach zmian rynkowych.
Dla wielu osób nieruchomość nadal pozostaje bezpiecznym, długoterminowym aktywem – tyle że dziś trzeba myśleć jak inwestor, a nie jak „kupujący mieszkanie”.
Podsumowanie
Inwestowanie w nieruchomości w 2025 roku to:
- mniejsze tempo wzrostu cen,
- stabilny popyt na wynajem,
- niższe, ale bezpieczniejsze zwroty,
- wyższy próg wejścia i większe znaczenie analizy finansowej.
Warto podkreślić, że inwestowanie w nieruchomości przynosi największe korzyści w dłuższej perspektywie, pozwalając na stopniowy wzrost wartości oraz stabilność dochodów z najmu. Nowe możliwości otwierają się dzięki atrakcyjnym projektom deweloperskim w mieście, które przyciągają inwestorów dzięki wysokiemu potencjałowi rozwoju i nowoczesnej infrastrukturze. Wzrost mobilności społeczeństwa oraz zmiany w sposobie spędzania wolnego czasu, takie jak rosnąca popularność aktywności rekreacyjnych i całorocznych atrakcji, dodatkowo zwiększają atrakcyjność rynku nieruchomości. W czasach kryzysów nieruchomości stanowią także bezpieczną alternatywę inwestycyjną, odporną na wahania gospodarcze.
Nie jest to już rynek dla tych, którzy liczą na szybki zarobek. Ale dla osób cierpliwych, z planem i rozsądkiem — wciąż może być jednym z najlepszych sposobów na budowanie majątku.
- Inwestowanie w nieruchomości – czy to jest opłacalne? - 22 października, 2025
- Ubezpieczenie turystyczne a sporty ekstremalne – na co zwracać uwagę w 2025 roku - 15 października, 2025
- Kredyt hipoteczny – na co zwracać uwagę przy wyborze banku w 2025 roku - 8 października, 2025